全球快看点丨恒大物业连发三份业绩报：2022年成功扭亏 134亿元被占资金正与恒大商议

停牌一年半之久，恒大物业在复牌之路上踏出关键一步。

6月5日晚，恒大物业同时公布了2021年、2022年中期及2022年业绩报告。报告显示，2021年恒大物业净利润由盈转亏，持有人应占净利润亏损3.16亿元。但2022年恒大物业成功实现扭亏，2022年持有人应占净利润14.23亿元。

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对于备受关注的134亿元被占用资金解决方案，恒大物业称，正与中国恒大就此商讨偿还方案；此外将根据相关法律及适用协议尽力采取合理的措施向相关方追收各类应收款项等。不过，其审计机构上会栢诚认为，恒大物业的净流动负债和净负债等表明存在可能影响恒大物业持续经营能力的重大不确定性。

与此同时，发布年报只是恒大物业恢复交易的条件之一，后续复牌之路仍非坦途。

2022年利润约14.23亿元

年报显示，2021年全年，恒大物业录得营业收入约131.94亿元，毛利润约36.64亿元，净亏损约3.89亿元，归母净亏损为约3.16亿元。

不过，“2022年公司坚守市场化发展原则，持续稳健经营、降本增效，取得良好成效”。截至2022年底，恒大物业营业收入约118.09亿元，同比下跌10.5%；毛利率约为23.0%；不过，该公司拥有人应占利润约14.23亿元，同比扭亏为盈。

从规模方面来看，截至2021年年底，恒大物业总合约面积约8.22亿平米，在管面积约4.73亿平米；截至2022年12月31日，恒大物业总合约面积约8.19亿平米，在管面积约5亿平米，较2021年末新增约270万平米；截至2022 年12月31日，公司第三方项目管理面积约1.48亿平米，占本集团总在管面积约30%，其中新增的第三方管理面积占集团总新增管理面积比例约37%。

值得一提的是，恒大物业在年报中强调，从2021年9月开始，由于中国恒大流动性困难，恒大物业管理层预计从中国恒大获得的经济利益具有高度不确定性，“但由于物业服务客户包括全体业主并涉及社区的各个方面，其作为一个整体具有整体性及不可分割性，将之撇除并不可行，且该服务不会产生额外的成本”，因此继续向中国恒大提供物业服务。

根据年报，截至2022年年底，恒大物业为中国恒大提供的服务收入金额约10.3亿元。恒大物业直言，自2021年本公司控股股东中国恒大发生流动性危机以来，其业务受到了一定影响，尤其是非业主增值服务方面。但2022年度，恒大物业来自关联方的收入约1.4亿元，仅占总收入约1.2%，对其整体收入基本没有任何重大影响。恒大物业表示，其将致力于不断为业主提供多元化服务，减少对关联方业务的依赖。

同时，对于备受关注的134亿元存单被质押事件，恒大物业称，现正与大股东中国恒大商讨偿还公司合共约134亿元存单质押担保（案件）所涉及资金的方案，“案件不会对公司未来经营现金流量产生进一步重大影响”。

公开资料显示，2020年12月—2021年8月期间，恒大物业的六家附属公司通过银行为多家第三方公司（作为被担保方）融资提供该质押，相关的资金通过部分被担保方及多家通道公司划转至中国恒大。但2021年9月至12月期间，因质押担保期限届满，触发质权实现条件，被银行强制执行的恒大物业附属公司存单质押的总计价值为134亿元。

根据2022年报，恒大物业已与若干债权人（包括应付贸易账款、业务合并应付对价及关联方）达成协议，同意延长还款期，由一至四年不等，“在必要时可以获得进一步延期”；此外，恒大物业目前将继续通过进一步精简营运实施行政及其他开支，加强成本控制，希望能改善集团经营及财务状况。

“在所有该等措施均能成功实施的基础上”，恒大物业认为，公司将有足够营运资金来履行其到期的财务责任。截至2022年期末，恒大物业银行存款和现金（包括现金及现金等价物和受限制现金）总额约16.56亿元，较2021年12月31日增加约4.89亿元。

持续经营能力或存在重大不确定性

在年报中，恒大物业管理层坦言，自2021年控股股东中国恒大发生流动性危机以来，集团业务受到了一定影响，尤其是非业主增值服务方面。但通过诸多努力，“已经摆脱了控股股东流动性危机所带来的诸多不利影响，公司总体经营表现稳健，市场化拓展能力进一步增强，具备长期持续发展的能力”。

恒大物业董事长段胜利判断，2023年，物业行业仍处在深度调整期，但行业发展规律不变，“存量+增量”的发展模式不变。

基于此，段胜利表示，恒大物业将围绕“金碧+”的多元化品牌发展战略，调整内部发展策略，优化项目拓展标准，因地制宜、综合考虑目标项目业务协同性、布局互补性及长期盈利能力等多重因素，加大优质存量项目的拓展力度，实现第三方项目拓展工作从“规模化”向“效益及规模化”转变，提升重点城市项目密度，优化业态布局。

不过，恒大物业的审计机构上会栢诚依谨慎指出，截至2022年12月31日，净流动负债和净负债分别约为33.21亿元和15.13亿元，叠加恒大物业134亿元存款被占用，恒大物业独立核数师上会栢诚就该份2022年度业绩报表出具非标意见，认为上述债务事项表明存在可能影响恒大物业持续经营能力的重大不确定性。

另一方面，尽管已经公布上市规则规定的所有未公布的财务业绩、对恒大物业134亿元的质押担保被相关银行强制执行进行独立调查，公布调查结果并采取适当的补救措施等，但恒大物业复牌也绝非易事。

根据恒大物业分别在去年6月以及8月接获港交所发出的复牌指引，除上述几项举措外，恒大物业还需要向市场通报所有重要信息使本公司股东和其他投资者可评估本公司的情况，以及进行独立的内部监控检讨，需证明本公司已制定足够的内部监控及程序等。

6月5日，恒大物业在年报中表示，该公司已根据上市规则13.24A就有关发展发出季度公告，并会采取合适措施，遵守复牌指引。该公司股份将继续暂停买卖，直到另行通知。